Open House: què és i com funciona una jornada de portes obertes per vendre el teu pis

Què és un Open House

Un Open House, o jornada de portes obertes, és una manera d'organitzar les visites a un habitatge en venda. En lloc d'ensenyar la casa en cites individuals repartides al llarg de diverses setmanes, es convoca les persones interessades en una franja concreta d'un mateix dia. L'habitatge es prepara una sola vegada, l'equip de l'agència rep els visitants i, en acabar, es recullen les impressions i les possibles ofertes.

La idea va néixer en mercats com el nord-americà, on és una pràctica habitual, i cada vegada s'utilitza més a Espanya. En ciutats amb molta demanda, com Barcelona, permet ordenar l'interès que desperta un anunci i donar a tots els compradors la mateixa oportunitat de veure l'habitatge.

Convé deixar-ho clar des del principi: un Open House és una manera ordenada de comercialitzar, no una fórmula que garanteixi un resultat. No assegura més ofertes, ni un preu més alt, ni una venda més ràpida. El que sí que fa és concentrar l'esforç i facilitar que les decisions es prenguin amb informació.

En què es diferencia de les visites individuals

Les dues fórmules són compatibles. És habitual organitzar una jornada de portes obertes al principi de la comercialització i, després, atendre visites individuals de qui no hi va poder assistir o vol tornar a veure l'habitatge amb més calma.

Quan té sentit organitzar un Open House

No tots els habitatges ni tots els moments són adequats. Aquestes condicions fan que una jornada de portes obertes funcioni millor:

• L'anunci ha generat consultes els primers dies de publicació.
• El preu de sortida està ajustat al mercat de la zona.
• L'habitatge es pot presentar bé: està endreçat, net i lluminós.
• El propietari o els llogaters poden deixar la casa lliure durant unes hores.
• L'edifici permet rebre diverses persones sense molestar els veïns.

I aquestes altres fan que sigui millor optar per visites individuals:

• Habitatges de nínxol, amb un públic molt reduït, on cada visita requereix una explicació llarga.
• Pisos amb llogaters que no autoritzen la jornada.
• Habitatges que necessiten reforma i en què els compradors volen venir amb el seu arquitecte o contractista.
• Edificis amb normes de comunitat que limiten l'accés de visitants.

Com es prepara una jornada de portes obertes

Dues setmanes abans: presentació i anunci

L'Open House comença molt abans del dia de les visites. Les fotografies, el vídeo i la fitxa de l'anunci són els que generen l'interès. Si l'habitatge no està ben presentat al portal, la jornada tindrà pocs assistents.

• Sessió de fotografia i vídeo amb l'habitatge preparat.
• Anunci publicat en portals i xarxes, amb la qualificació energètica, el plànol i una descripció clara.
• Data i franja horària de l'Open House indicades a l'anunci.

La setmana anterior: convocatòria amb inscripció

Una jornada de portes obertes no vol dir que qualsevol s'hi pugui presentar sense avisar. El més recomanable és demanar inscripció prèvia:

• Cada persona interessada reserva un torn de quinze o vint minuts, perquè la casa no s'ompli i tothom la pugui veure amb comoditat.
• Es recullen el nom i el telèfon, informant de com es tractaran les dades.
• Es pregunta, sense pressionar, si el comprador necessita finançament i si ha de vendre abans un altre habitatge. Ajuda a valorar després les ofertes.
• S'envia un recordatori el dia abans amb l'adreça i les indicacions d'accés.

Els veïns i la comunitat

En els edificis de Barcelona, amb escales estretes, ascensors petits i porters que coneixen tots els veïns, convé avisar de la jornada. Un avís al tauler o una nota al president de la comunitat evita malentesos. Si l'edifici té porter, informar-lo de la franja horària facilita molt l'accés.

El dia abans: la casa

La preparació és la mateixa que per a una sessió de fotos, amb alguns afegits pensats per rebre diverses persones:

• Ordre i neteja a fons, amb especial atenció a la cuina i els banys.
• Totes les persianes apujades i els llums encesos.
• Temperatura agradable: calefacció a l'hivern, ventilació o aire condicionat a l'estiu.
• Un recorregut clar, amb les portes interiors obertes.
• Espai a l'entrada per deixar paraigües o abrics si fa mal temps.

Un exemple de com s'organitza el dia

Cada habitatge és diferent, però aquest esquema dona una idea de com es reparteix una jornada de portes obertes de dues hores en un pis de mida mitjana:

1. Una hora abans: arribada de l'equip, última revisió de la casa, llums encesos, finestres obertes uns minuts per ventilar i documentació preparada a l'entrada.
2. Primera mitja hora: primers torns. Cada grup és rebut a la porta i acompanyat en el recorregut.
3. Part central: torns de quinze o vint minuts, amb un petit marge entre ells perquè no coincideixin massa persones a les estances més petites.
4. Últim torn: es deixa més temps per a qui vol repassar detalls o tornar a veure alguna estança.
5. En tancar: l'equip endreça l'habitatge, comprova finestres, llums i portes, i prepara un resum de les visites per al propietari.

En habitatges amb molt d'interès es poden programar dues franges, per exemple una entre setmana a la tarda i una altra dissabte al matí, perquè hi puguin assistir compradors amb horaris diferents.

Si l'habitatge està llogat

Vendre un pis amb llogaters és possible, però exigeix més coordinació. L'habitatge és el domicili del llogater, així que qualsevol visita, i amb més motiu una jornada de portes obertes, s'ha d'acordar amb ell amb antelació. Si el llogater no hi està d'acord, el més prudent és optar per visites individuals en horaris pactats.

Quan el llogater col·labora, convé explicar-li com es desenvoluparà la jornada, quantes persones hi passaran i quant durarà, i oferir-li ajuda per deixar l'habitatge presentable. Per als compradors és important saber des del principi si el contracte de lloguer continua vigent i en quines condicions, perquè canvia molt el tipus de comprador interessat: no és el mateix qui busca habitatge per viure-hi que qui busca una inversió.

Visites en directe per a compradors que no poden venir

A Barcelona és habitual que part de les persones interessades visqui fora de la ciutat o del país. Per a elles, el vídeo i el tour virtual de l'habitatge són la primera visita. Algunes agències completen la jornada amb una visita en directe per videotrucada, en què una persona de l'equip recorre l'habitatge i respon les preguntes en temps real.

Aquesta opció no substitueix la visita presencial, que gairebé tots els compradors fan abans de signar, però permet que algú que és lluny decideixi si val la pena desplaçar-se o encarregar a un familiar que vegi la casa.

Les preguntes que solen fer els compradors

Tenir les respostes preparades transmet serietat i estalvia trucades posteriors. Aquestes són les més freqüents en una jornada de portes obertes:

• Per què es ven l'habitatge?
• Quant es paga de comunitat i d'IBI?
• Hi ha derrames aprovades o previstes a l'edifici?
• Quan estaria disponible per entrar-hi a viure?
• Què es queda a l'habitatge: mobles, electrodomèstics, llums?
• Quant es gasta en calefacció i aire condicionat?
• S'hi ha fet alguna reforma? Amb llicència?
• Hi ha marge per negociar el preu?

L'última pregunta arribarà sempre. El més recomanable és que l'equip no negociï de paraula durant la visita i demani que qualsevol proposta es faci per escrit dins el termini d'ofertes. Així tots els compradors tenen les mateixes condicions i el propietari decideix amb tota la informació.

Seguretat: què cal protegir durant la jornada

Rebre diverses persones a casa exigeix algunes precaucions. Gairebé totes són de sentit comú, però convé repassar-les:

• Guarda joies, diners, aparells electrònics petits i claus en un lloc tancat o fora de l'habitatge.
• Retira els medicaments dels banys i les tauletes de nit.
• Guarda documents amb dades personals i factures.
• Retira fotografies familiars, especialment de menors.
• Assegura't que l'equip de l'agència sap qui entra i qui surt a cada torn.

El més habitual és que el propietari no hi sigui durant les visites. Els compradors se senten més lliures per opinar i preguntar, i el propietari s'estalvia converses incòmodes sobre el preu. L'agència l'informa en acabar.

Què passa durant les visites

Durant la jornada, l'equip rep cada torn, acompanya el recorregut i respon les preguntes. Una bona organització té a mà la informació que els compradors solen demanar:

• Plànol de l'habitatge amb els metres de cada estança.
• Qualificació energètica.
• Despeses de comunitat i import de l'IBI.
• Antiguitat de l'edifici i obres recents o previstes a la finca.
• Informació sobre el barri: transport, escoles, comerços i serveis propers.

Al final de cada visita es recull la impressió del comprador: què li ha agradat, què li preocupa i si té intenció de presentar una oferta. Aquesta informació és valuosa encara que no hi hagi oferta, perquè ajuda el propietari a entendre com percep el mercat el seu habitatge.

Després de la jornada: ofertes i negociació

La feina més important comença quan es tanca la porta. El més recomanable és fixar un termini raonable per rebre ofertes, de manera que totes les persones interessades tinguin la mateixa oportunitat i el propietari les pugui comparar alhora.

• Les ofertes es presenten per escrit, amb l'import, la forma de pagament i el termini proposat per signar.
• Es comprova, en la mesura que sigui possible, si el comprador té finançament.
• L'agència presenta totes les ofertes al propietari i n'explica les diferències.
• El propietari decideix si accepta, fa una contraoferta o continua amb la comercialització.

En comparar ofertes no cal fixar-se només en el preu. Una oferta una mica més baixa d'un comprador que no necessita hipoteca i pot signar aviat pot ser més segura que una altra de més alta condicionada a la venda del seu propi habitatge. La decisió és sempre del propietari; l'agència aporta la informació per prendre-la.

Un cop acceptada una oferta, normalment se signa un contracte d'arres o un document de reserva, i comença la preparació de l'escriptura: revisió de la documentació, coordinació amb la notaria i, si hi ha hipoteques, amb els bancs de totes dues parts.

Mites freqüents sobre les jornades de portes obertes

«Només serveix per a pisos cars»

No. Funciona en habitatges de qualsevol preu sempre que hi hagi interès a la zona i l'habitatge estigui ben presentat. Als barris amb molta demanda de Barcelona és especialment útil per ordenar les visites.

«S'omple de curiosos»

Amb inscripció prèvia i torns, l'assistència es limita a persones interessades que han vist l'anunci i han reservat la seva hora.

«És una subhasta»

No necessàriament. El propietari no està obligat a acceptar cap oferta i les pot valorar totes amb calma. El que canvia és que les ofertes arriben en un termini conegut i es poden comparar.

«Si no es ven aquell dia, ha fracassat»

Una jornada sense ofertes també dona informació: si moltes persones van visitar l'habitatge i cap no va fer una oferta, potser el preu o la presentació necessiten un ajust. Aquesta informació serveix per prendre la decisió següent.

Llista de comprovació per al propietari

• Data i franja acordades amb l'agència.
• Llogaters informats i d'acord, si n'hi ha.
• Comunitat o porter avisats.
• Casa preparada: ordre, neteja, llum i temperatura.
• Objectes de valor, documents i medicaments guardats.
• Mascotes fora de l'habitatge durant la jornada.
• Documentació de l'habitatge preparada: certificat energètic, cèdula, despeses de comunitat, IBI.
• Termini per rebre ofertes acordat per endavant.

Com treballem el Mètode Open House a OpenSell

A OpenSell organitzem jornades de portes obertes en cinc passos: preparació de l'habitatge, convocatòria de les persones interessades, visites organitzades, gestió de les ofertes i acompanyament fins a la signatura. Ho proposem quan té sentit per a l'habitatge i el moment, i ho combinem amb visites individuals, també els caps de setmana i festius.

Treballem a Barcelona i a la resta de Catalunya amb honoraris fixos des de 4.990 € + IVA, sense percentatge sobre el preu de venda i sense exclusiva obligatòria. Si vols saber si un Open House encaixa amb el teu habitatge, escriu-nos i ho valorem amb tu.