Què preguntar abans de triar agència immobiliària per vendre el teu pis a Barcelona

Per què és tan important triar bé l'agència

Vendre un habitatge és, per a la majoria de famílies, l'operació econòmica més important de la seva vida. Triar agència és triar amb qui prendràs decisions durant setmanes o mesos: el preu de sortida, com es presenta la casa, a qui s'ensenya, quines ofertes s'accepten i com s'arriba a la notaria.

A Barcelona i a la resta de Catalunya hi ha moltes agències i models de treball molt diferents. Algunes cobren un percentatge del preu de venda, d'altres un import fix; unes exigeixen exclusiva i d'altres no; unes s'ocupen de tot fins a la signatura i d'altres es limiten a publicar l'anunci. Cap d'aquests models no és bo o dolent per si mateix. L'important és saber exactament què contractes abans de signar.

Aquesta guia recull les preguntes que convé fer a qualsevol agència, també a la nostra, per comparar propostes amb criteri.

1. L'agència està inscrita al Registre d'Agents Immobiliaris de Catalunya?

És la primera comprovació i la més senzilla. A Catalunya, la inscripció al Registre d'Agents Immobiliaris de Catalunya és obligatòria per exercir l'activitat. La inscripció acredita que l'agència compleix una sèrie de requisits que protegeixen el consumidor.

Segons la Generalitat de Catalunya, per inscriure's un agent ha d'acreditar, entre altres requisits:

• Capacitació professional, mitjançant una titulació relacionada o cursos en matèria immobiliària reconeguts.
• Un establiment obert al públic o, si presta serveis a distància, una adreça física.
• Una assegurança de responsabilitat civil amb un capital mínim de 100.000 euros per sinistre i 600.000 euros anuals per establiment.
• Una garantia, mitjançant assegurança de caució o fiança, d'almenys 60.000 euros anuals per establiment, que cobreix les quantitats que l'agent rebi dels clients.

Les agències inscrites tenen un distintiu oficial amb un número únic que han de mostrar en un lloc visible del local, a la papereria i a la publicitat. Si no el veus, pregunta directament pel número d'inscripció: una agència seriosa te'l donarà sense cap problema. La Generalitat permet consultar el registre a través del seu web de tràmits.

2. Com es calculen els honoraris i què inclouen?

És la pregunta que revela més diferències entre agències. Hi ha dos models principals:

Sigui quin sigui el model, demana que t'ho posin per escrit i aclareix aquests punts:

• Si l'import inclou IVA o s'hi afegeix després.
• En quin moment es paguen els honoraris.
• Què passa si l'habitatge no es ven o si decideixes retirar-lo del mercat.
• Quins serveis inclou l'import i quins es cobren a part (fotografia professional, vídeo, tour virtual, dron, informes).
• Si l'agència també cobra al comprador i quant.

Recorda que els honoraris de l'agència no són l'única despesa de vendre un habitatge. El venedor sol assumir-ne d'altres, com la cancel·lació de la hipoteca si n'hi ha, el certificat energètic, la cèdula d'habitabilitat si cal renovar-la, la plusvàlua municipal i la tributació del guany patrimonial a la declaració de la renda. Una bona agència t'ajudarà a tenir una idea clara de totes, tot i que per a la part fiscal convé consultar un assessor.

3. L'exclusiva és obligatòria? En quines condicions?

Amb un encàrrec en exclusiva, només aquella agència pot comercialitzar l'habitatge durant un temps. Té avantatges: una sola persona coordina la venda, l'anunci no apareix repetit amb preus diferents i l'agència té més incentiu per invertir en la presentació. Però també compromet el propietari, així que convé conèixer bé les condicions.

• És obligatòria o puc triar? Algunes agències només treballen en exclusiva; d'altres ofereixen totes dues modalitats.
• Quant dura? Pregunta'n el termini i si es renova automàticament.
• Com hi puc posar fi abans? Revisa les clàusules de resolució i si hi ha penalització.
• Què passa si trobo comprador pel meu compte? En alguns contractes l'agència cobra igualment.
• Què es compromet a fer l'agència a canvi? Una exclusiva sense compromisos concrets de presentació, difusió i informació deixa el propietari en desavantatge.

A OpenSell treballem amb modalitats amb exclusiva i sense exclusiva. L'exclusiva no és obligatòria; t'expliquem totes dues opcions en preparar la proposta.

4. Com es fixa el preu de sortida?

Un preu de sortida mal ajustat és una de les causes més habituals que un habitatge trigui a vendre's. Desconfia de qui et promet un preu molt per sobre del que esperaves sense explicar-te d'on surt: de vegades és una manera d'aconseguir l'encàrrec, i després arriben les rebaixes.

• Demana que t'expliquin en què es basen: habitatges comparables venuts o en venda a la zona, estat, planta, orientació, ascensor, terrassa.
• Pregunta quin preu aconsellen per sortir i quin marge de negociació esperen.
• Acordeu des del principi quan es revisarà el preu si no arriben visites o ofertes.

El preu final el decideixes tu. L'agència t'ha de donar informació per decidir, no pressionar-te en cap direcció.

5. Què inclou exactament la presentació de l'immoble?

Dues agències poden anunciar el mateix habitatge de maneres molt diferents. Pregunta què faran amb el teu:

• Qui fa les fotografies i amb quin equip? Estan editades?
• Hi haurà vídeo? Tour virtual? Plànol?
• En quins portals i xarxes es publicarà l'anunci?
• Qui escriu la descripció i la podré revisar abans de publicar-la?
• L'anunci inclourà la qualificació energètica, com exigeix la normativa?

Demana veure anuncis d'altres habitatges que l'agència estigui comercialitzant. És la manera més directa de saber com presentaran el teu.

6. Qui organitza les visites i amb quina disponibilitat?

Molts compradors només poden visitar habitatges a la tarda o el cap de setmana. Si l'agència no treballa en aquests horaris, perdràs oportunitats.

• Qui ensenya l'habitatge? Cal que hi sigui present?
• Es filtren les persones interessades abans de la visita, per exemple preguntant si necessiten finançament?
• S'organitzen visites els caps de setmana i festius?
• S'ofereixen jornades de portes obertes per concentrar visites?
• Com es gestionen les claus i la seguretat de l'habitatge?

7. Com i cada quant m'informareu?

La manca d'informació és una de les queixes més habituals dels propietaris. Acordeu des del principi com us comunicareu.

• Rebré un resum de cada visita, amb l'opinió de la persona interessada?
• Amb quina freqüència m'informareu del nombre de consultes i visites?
• Per quin canal: telèfon, correu o WhatsApp?
• Qui serà la meva persona de contacte?

8. Quina documentació necessito i qui la prepara?

Tenir la documentació a punt des del principi evita retards quan apareix un comprador. Aquests són els documents més habituals per vendre un pis a Catalunya:

• Escriptura de propietat i nota simple actualitzada del Registre de la Propietat.
• Últim rebut de l'IBI.
• Certificat de la comunitat de propietaris d'estar al corrent de pagament.
• Certificat d'eficiència energètica vigent.
• Cèdula d'habitabilitat vigent.
• Si hi ha hipoteca pendent, informació del banc sobre el deute per cancel·lar-la.

Certificat d'eficiència energètica

Per vendre un habitatge és obligatori disposar d'un certificat d'eficiència energètica en vigor, i la qualificació energètica ha d'aparèixer als anuncis. Ho regula el Reial decret 390/2021. A Catalunya el certificat es registra a l'Institut Català d'Energia (ICAEN). La validesa màxima és de deu anys, llevat que la qualificació sigui G, cas en què és de cinc.

Cèdula d'habitabilitat

A Catalunya, la normativa d'habitabilitat exigeix que l'habitatge disposi de cèdula quan es transmet, també en les segones i posteriors vendes. La cèdula de segona ocupació té una vigència de quinze anys. Hi ha supòsits en què el comprador pot exonerar el venedor de lliurar-la, per exemple quan l'habitatge es rehabilitarà o s'enderrocarà, amb els requisits que estableix la normativa. Si la teva cèdula ha caducat, convé renovar-la abans de buscar comprador.

Pregunta a l'agència quins documents t'ajudarà a aconseguir, quins has de tramitar tu i amb quina antelació convé demanar-los.

9. Qui negocia i com es gestionen les ofertes?

Quan arriba una oferta comença la part més delicada. Una bona agència te la presenta amb claredat i t'ajuda a valorar-la més enllà del preu.

• Les ofertes es presenten per escrit?
• Com es comprova si el comprador té finançament?
• Qui redacta el contracte d'arres o el document de reserva?
• On es dipositen les quantitats que lliura el comprador?
• Qui negocia i amb quin marge? Prenc jo totes les decisions?

En comparar ofertes no et fixis només en l'import. El termini fins a la signatura, si el comprador necessita hipoteca, les condicions que posa i l'import del senyal poden fer que una oferta una mica més baixa sigui més segura.

10. Qui m'acompanya fins a la notaria?

La venda no s'acaba quan hi ha comprador, sinó quan se signa l'escriptura. Entremig hi ha contractes, comprovacions de càrregues, coordinació amb el banc i amb la notaria, i de vegades imprevistos.

• L'agència té advocat propi o col·laborador? Està inclòs en els honoraris?
• Qui revisa la nota simple i les possibles càrregues?
• Qui coordina la data de signatura amb la notaria i els bancs?
• M'acompanyareu el dia de la signatura?

El que una bona agència et preguntarà a tu

La conversa no hauria d'anar en una sola direcció. Si l'agència s'interessa de debò pel teu habitatge i per la teva situació, et farà preguntes com aquestes abans de proposar-te res:

• Per què vols vendre i en quin termini t'agradaria fer-ho?
• Necessites vendre abans de comprar un altre habitatge o pots esperar?
• L'habitatge té hipoteca pendent, càrregues o algun tema pendent amb la comunitat?
• Estan al dia la cèdula d'habitabilitat i el certificat energètic?
• Hi ha obres recents o pendents a l'edifici?
• Hi viu algú? Hi ha llogaters?

Aquestes preguntes no són curiositat: serveixen per fixar un preu raonable, preparar la documentació a temps i evitar sorpreses quan aparegui un comprador. Si una agència et dona un preu sense fer-te'n cap, és un senyal que encara no coneix el teu habitatge.

Com comparar dues o tres propostes

El més habitual és parlar amb més d'una agència abans de decidir. Perquè la comparació sigui justa, demana a totes la mateixa informació i ordena-la de la mateixa manera:

1. Número d'inscripció al Registre d'Agents Immobiliaris de Catalunya.
2. Honoraris totals amb IVA i moment del pagament.
3. Modalitat de l'encàrrec: amb exclusiva o sense, durada i manera de posar-hi fi.
4. Serveis inclosos i serveis addicionals amb el seu preu.
5. Preu de sortida proposat i en què es basa.
6. Disponibilitat per a visites i manera d'informar-te.
7. Qui gestiona la documentació, la negociació i la signatura.

Amb aquesta taula al davant, la decisió es torna molt més clara. I no et quedis només amb l'import: una proposta una mica més cara que inclou advocat, fotografia professional i visites el cap de setmana pot sortir més a compte que una altra de més barata que només publica l'anunci.

Senyals d'alerta

Cap d'aquests senyals no és definitiu per si sol, però si n'apareixen diversos convé pensar-s'ho dues vegades:

• No mostra el número d'inscripció al Registre d'Agents Immobiliaris de Catalunya o evita donar-lo.
• Promet un preu molt alt sense explicar com l'ha calculat.
• No vol posar els honoraris ni les condicions per escrit.
• Exigeix una exclusiva llarga sense comprometre's a accions concretes.
• Et demana diners per avançat sense explicar a què corresponen.
• No et pot ensenyar com presenta altres habitatges.

Com treballem a OpenSell

A OpenSell venem habitatges a Barcelona i a la resta de Catalunya amb honoraris fixos des de 4.990 € + IVA, sense percentatge sobre el preu de venda. La proposta final depèn de l'immoble i dels serveis contractats, i te la donem per escrit abans de començar.

El servei base inclou fotografia i edició, vídeo, difusió en portals i xarxes, coordinació de visites també els caps de setmana i festius, assessorament, gestió documental i acompanyament d'advocat fins a la signatura a la notaria, segons el servei descrit a la proposta. Treballem amb exclusiva i sense. Si vols comparar la nostra proposta amb altres, fes-nos aquestes mateixes preguntes.